目次
１ 用途地域とは？
２ トランクルームを設置して良い場所・悪い場所
３ トランクルーム運営に適し場所
要約
編集後記
１ 用途地域とは？
街を歩いていると、住宅街、商業施設が集まるエリア、工業地帯など色々な場所がありますよね。これは、都市計画法という法律で、それぞれの地域に「用途地域」を定めているからです。用途地域は、建物の用途を制限することで街の環境を守り、住みやすい街を作るためのルールです。
例えば、静かな住宅街に騒音や排気ガスを出す工場が建ってしまったら困りますよね。そこで、用途地域によって工場を建てることができないように制限しているのです。
用途地域には複数の種類ありますが、大きく分けて住居系、商業系、工場系に分類されます。
出典元：国土交通省ホームページ 「土地の使い方と建物も建て方のルールの話」ページより引用
（https://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/03_mati/04/index.htm）
■住居系
主に住居のための地域です。静かで良好な住環境を守るため、騒音等の住環境が害される工場や商業施設は基本的に建てられません。
■商業系
ショッピングセンターや飲食店、オフィスビルなど、商業施設が集まり、活気ある地域として指定される用途地域です。
■工業系
工業の建設が主となる地域です。住宅や学校、病院などの建設は出来ません。
２ トランクルームを設置して良い場所・悪い場所
トランクルームには、大きく分けて屋外型と屋内型の種類があります。用途地域によって設置できる場所とできない場所があり、トランクルームは建築基準法で「倉庫業を営まない倉庫」に分類され、全ての用途地域で許可されているわけではありません。
もしトランクルーム運営や投資を検討していて土地を探している場合は、必ずその土地の用途地域を確認し、トランクルームが設置できるかどうか事前に確認する必要があります。
用途地域によって定められた基準を知らずに土地を購入してしまうと、あとから「こんなはずじゃなかった」ということにもなりかねません。
■用途地域におけるトランクルームの設置可否
第一種・第二種低層住居専用地域と、第一種中高層住居専用地域ではトランクルームの設置はできません。
また、市街化調整区域(市街化を抑制する区域)においてもトランクルームの設置はできません。
用途地域について確認するには、インターネットで市区町村の名前と「用途地域」もしくは「都市計画図」の組合せで検索をすることで確認することができます。もし分からない場合、もしくは紙の図面で確認したい場合は各自治体の都市計画課などの担当窓口に問合せをしてみましょう。
■建築基準法
建築基準法とは、建築物の安全性の確保等を目的として、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めている法律です。
国土交通省は、「随時かつ任意に移動できないコンテナ」は建築物に該当するとの見解を明示しています。いくら貨物コンテナだと言い張ったとしても、設置するコンテナが建築物にあたると判断されれば建築基準法の適用を受けざるを得ません。
建築確認をせずに設置をし、あとから指摘された場合、違法建築として措置命令などの処罰を受ける場合がありますので、注意しましょう。
一方、建築基準法には建築物に該当しても建築確認を必要としないケースがあります。例えば、一つの延床面積が10平方メートル以下の建築物に認められるものです。10平方メートルとは約6畳の広さで、バイクコンテナなどであれば十分な広さといえます。
３ トランクルーム運営に適した場所
屋外型トランクルームは用途地域で制限されている地域を除けば、駅から少し離れた土地やアパート経営が難しい小さな土地でも運営することが可能です。そのため比較的家賃単価が低い土地を活用することで、大きな利益を生むこともできます。コンテナタイプが主流のため、預ける荷物は工具類や屋外用機材など法人利用も多く、車での乗り入れのしやすさや駐車がキーポイントになります。
ただし、間口の狭い旗竿状、かつ道路幅が狭い場合はトランクルームの建設が難しいかもしれません。屋外型トランクルームはコンテナを敷地内に運び込む必要があるため、敷地の間口や道路幅が一定規模以上必要になります。一般的に、土地の間口は6ｍ以上、前面道路の幅も6ｍ以上あるところがトランクルームに向いているとされています。
次に屋内型トランクルームを運営する場合、元々トランクルームだった店舗やテナントを活用することで比較的低コストで始めることができます。トランクルーム運営の転用例として、所有しているマンションの1階部分や空き家などが挙げられます。ただし屋内型トランクルームにも注意点があり、屋外型トランクルームに比べ、消防法が細かく、それなりに知識が必要になります。
トランクルーム運営をこれから始める方につきまして、自身で情報取得されるよりも既にトランクルームを運営されている会社に相談をすることをおすすめします。
要約
トランクルーム運営を成功させるには、適切な場所選びが欠かせません。都市計画法で定められた「用途地域」によって、トランクルームを設置できる場所とできない場所があります。
主に住居のための地域である「住居系」の用途地域では、原則としてトランクルームを設置することはできません。しかし、商業施設が集まり活気のある地域として指定される「商業系」や、工業の建設が主となる「工業系」の用途地域では、多くの場合、トランクルームの設置が可能です。
土地を購入する前には、必ず市区町村の都市計画課やインターネットで、その土地の用途地域を確認しましょう。
その他、設置するコンテナが建築物に該当する場合、建築基準法の適用を受ける必要があります。建築確認せず後から指摘された場合、処罰を受ける可能性もあるので注意が必要です。
屋外型トランクルームは、用途地域制限外であれば、駅から離れた土地や狭小地でも運営可能です。家賃単価の低い土地を利用し、法人需要も見込めるため、高い収益性を期待できます。ただし、コンテナ搬入に必要な道路幅と間口の確保が必須で、特に旗竿地は注意が必要です。一般的に、間口・道路幅共に6ｍ以上が推奨されます。
一方、屋内型は既存の店舗や空き家を活用することで低コスト運営が可能です。マンション1階部分の転用例もあります。しかし、消防法など専門知識が求められ、屋外型に比べ規制が厳しい点に注意が必要です。
トランクルーム運営を検討する際は、情報収集に加え、運営会社への相談が推奨されます。専門的なノウハウを活用することで、リスクを軽減し、効率的な運営を実現できます。
編集後記
今回の記事では、トランクルーム運営を始めるにあたって特に重要な「用途地域」と「土地選び」について解説しました。私自身、調査を進める中で、都市計画法や建築基準法など、様々な法律が関わっていることに改めて気づかされました。
トランクルームは一見どこにでも設置できそうなイメージがありますが、実際には用途地域によって制限があるなど注意すべき点がいくつかあります。
特に、住居系の用途地域にトランクルームを設置することは原則として認められていないため、土地探しを始める前に必ずその土地の用途地域を確認することが重要ですね。
また、トランクルーム運営には駅からの距離や周辺環境、前面道路の幅員、土地の面積など、考慮すべき点は多岐に渡ると思います。今回の記事で紹介したポイントを参考に、土地探しを進めていただければ幸いです。
さらに、トランクルームの設置場所だけでなく、運営方法や集客方法、競合との差別化など、考慮すべき点は他にもたくさんあるのではないかと感じました。
トランクルーム運営を成功させるためには、事前の情報収集と綿密な計画が不可欠です。これからトランクルーム運営を始めようと考えている方は、ぜひ今回の記事を参考にしていただき、積極的に情報収集を行っていただければと思います。
今回の記事が、トランクルーム運営を検討されている方の参考になり、成功への道標となれば幸いです。
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更新日：2025/03/07
2019年 06月24日
