目次
１ トランクルームの契約形態
２ 各契約形態の注意点
要約
編集後記
１ トランクルームの契約形態
トランクルーム事業を運営会社と一緒に進めていくのは事業成功の近道です。しかしながら運営会社によって契約形態が異なるため、「比較が難しい」というオーナー様も多くいらっしゃるのではないのでしょうか。
今回はそんなお困りのオーナー様にもわかりやすい一般的なトランクルームの契約形態についてご説明します。
トランクルームの契約形態は次の4つに分類できます。
■契約形態
・トランクルーム運営をこれから始める場合
（１） 定期借地
（２） 一括借上
・トランクルーム運営をしている場合
（３）業務委託
（４）売買契約
それでは各契約形態について詳しくみていきましょう。
（１）定期借地
土地や建物の所有者であるオーナー様が、一定期間、トランクルーム運営会社に土地や建物を貸し出す契約です。契約期間が満了すると、借地人は土地を更地にして地主に返還する必要があります。
＜役割＞
オーナー様：土地や建物の貸し出し
運営会社：トランクルームの開発、集客、運営、管理等
（２）一括借上
トランクルーム運営会社がオーナー様のトランクルーム物件を丸ごと借り上げ、入居者への転貸や管理運用を代行する契約です。オーナーは空室リスクを負わず、安定した賃料収入を得られます。
＜役割＞
オーナー様：トランクルームの開発、貸し出し
運営会社：トランクルームの集客、運営、管理等
※トランクルーム運営会社にてトランクルーム物件を開発するケースがあり、その場合の建物の所有者はトランクルーム運営会社になります。
（３）業務委託
トランクルームの所有・運営はオーナー様自身が行い、集客や顧客管理、料金徴収、清掃などの業務を専門の運営会社に委託する契約です。運営会社に専門的な業務を任せられるため、オーナー様の負担を軽減でき、また運営方針はオーナー様自身で決めることができます。
＜役割＞
オーナー様：トランクルーム物件の貸し出し
運営会社：トランクルームの集客、運営、管理等
※委託範囲によってはオーナー様にてトランクルームの運営をするケースがあります。
（４）売買契約
オーナー様が所有する土地やトランクルーム物件を運営会社に売却する契約です。トランクルームの売却益を得ることができ、運営や管理に関するリスクを負う必要がなくなります。
＜役割＞
オーナー様：トランクルーム物件の売却
運営会社：トランクルーム物件の購入
■契約形態の比較
※トランクルーム運営会社によって内容が異なる場合があります。
２ 各契約形態の注意点
定期借地は、契約満了後に更地で返還する必要があるため、土地の長期的な活用計画との整合性を確認し、更地にする費用負担を明確にしておく必要があります。また、運営会社の経営状況や事業計画、実績などを慎重に評価し、倒産リスクなども考慮しましょう。
地代は周辺の地価やトランクルームの収益性などを考慮し、適正な金額を設定し、契約期間中の改定ルールも明確にしておくことが重要です。さらに、契約終了時に発生する可能性のあるトラブルを事前に想定し、契約書に明記しておくことで、後々のトラブルを予防できます。
一括借上は、安定した賃料収入を得られる一方、土地を自分で活用するよりも収益が低くなる可能性があります。長期的な収益見通しを検討しましょう。運営会社の経営状況や評判、実績などを調べるだけでなく、担当者との信頼関係も重要です。
契約内容（賃料改定、解約条件、倒産時の対応など）を詳細に確認し、不明な点は解消しておきましょう。特にサブリース契約は複雑な場合があるので注意が必要です。
業務委託では、委託費用とサービス内容を比較検討し、費用対効果の高い運営会社を選びましょう。複数の会社から見積もりを取り、サービス内容を比較検討することが重要です。運営会社との連携はスムーズに行えるかどうかも重要です。運営状況の報告頻度や内容、連絡体制などを確認し、密なコミュニケーションが取れる会社を選びましょう。
トラブル発生時の責任範囲や対応について、事前に明確に定めておく必要があり、契約書に責任範囲を明記することで、トラブルを未然に防ぐことができます。委託契約の場合でも、オーナー自身がある程度の収益管理を行う必要があり、運営会社から定期的な報告を受け、収益状況を把握しましょう。
売買契約では、複数の不動産会社から査定を取り、売却価格の妥当性を確認しましょう。焦りは禁物です。買い手の経営状況や事業計画などを確認し、信頼できる相手かを見極めることも重要です。
売却によって発生する税金（譲渡所得税など）について、事前に税理士に相談するなどして、適切な対策を講じましょう。売却後に、物件に関する隠れた瑕疵が見つかった場合の責任の所在など、将来的なトラブルを避けるために、契約内容を明確にしておく必要があります。
要約
トランクルーム事業には、「定期借地」「一括借上」「業務委託」「売買契約」の4つの契約形態があります。
土地を貸す定期借地、トランクルームを丸ごと貸す一括借上、運営を委託する業務委託、売却する売買契約。それぞれメリット・デメリットがあり、定期借地は長期的な土地活用計画との整合性、一括借上は収益性、業務委託は運営会社との連携、売買契約は事業からの撤退を検討する必要があります。
オーナーの状況や希望に最適な契約形態を選ぶことが、トランクルーム事業成功の鍵です。
各契約形態には注意すべき点があります。
定期借地では、土地の長期的な活用計画との整合性、運営会社の安定性、地代の適正さ、契約終了時のトラブル回避策などを確認しましょう。一括借上では、長期的な収益見通し、運営会社の信頼性、契約内容の透明性を確認しましょう。
業務委託では、委託費用とサービス内容のバランス、運営会社との連携、責任範囲の明確化、収益管理の適切さを確認しましょう。売買契約では、売却価格の妥当性、買い手の信頼性、税金対策、契約後のトラブル回避策などを確認しましょう。
編集後記
この記事では、トランクルーム事業の契約形態から注意点まで詳しく解説しました。
トランクルームにはさまざまな契約形態があり、ひとえに「これがよい」というものはなかったように思えます。
それぞれ特性があり、収益性で考えるか、手間で考えるか、契約期間で考えるかなど色々考えることが多いですね。ただ他の土地活用方法に比べて、運営の手間が比較的少なく、安定的な収入が見込める点は大きなメリットになると思いました。
どのようなビジネスを行うにもそれなりにリスクがあると思いますので、今回の記事でトランクルーム事業について、より詳しく調べていただくきっかけになれば幸いです。
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更新日：2025/03/12
2019年 06月24日
